토허제 실거주 유예 확대 — 5월 29일부터 세입자 있는 주택 전체로
실시간 이슈 · 2026.05.22
토허제 실거주 유예 확대 — 5월 29일부터 세입자 있는 주택 전체로
무주택자만 · 12월 말까지 한시 · 갭투자 차단 유지 / 부동산 투자자 5대 전략
토허제 기초 이해 — 무엇이 규제되나
국토교통부가 토지거래허가구역(토허제) 내 실거주 유예 대상을 세입자 있는 주택 전체로 확대한다. 5월 22일 차관회의를 거쳐 5월 26일 국무회의 후 5월 29일 공포·시행 예정이다. 기존 토허제는 매수 즉시 실거주 의무를 부과했지만, 이번 개정으로 5.12 기준 임대 중이거나 전세권이 설정된 주택은 임대차 종료 시까지 실거주 의무가 유예된다. 단, 갭투자 차단의 기본 원칙은 유지된다.
이번 유예 확대 — 누가 혜택 받나
혜택 조건은 엄격하다. 매도인은 5.12 기준 임대 중인 주택 소유자여야 하며, 5.12 이후 임대를 시작한 경우는 해당되지 않는다. 매수인은 5.12 이후 계속 무주택 상태를 유지해야 한다. 5.12 이전에 집을 팔아 무주택이 된 경우는 혜택을 받을 수 없다. 등기는 허가 후 4개월 이내에 해야 하며, 유예 기간은 임대차 최초 계약 종료일까지(최대 2028.5.11)다. 유예 종료 후에는 2년 이상 실거주 의무가 그대로 적용된다.
갭투자 차단은 유지 — 무주택자만 가능
이번 개정의 핵심 제한은 ‘5.12 이후 계속 무주택’ 조건이다. 5월 12일 당시 주택을 보유하고 있다가 이후 팔아 무주택이 된 경우에는 혜택을 받을 수 없다. 이 조건은 매우 엄격하게 적용된다. 실거주 의무 자체가 사라지는 것이 아니라 뒤로 미뤄지는 것임을 명심해야 한다. “토허제의 기본 틀은 유지됩니다”라는 국토부 관계자의 설명이 핵심이다.
강남3구 시장 영향
전문가들은 이번 유예 확대로 강남3구·여의도·목동에서 세입자 있는 매물 거래가 소폭 활성화될 것으로 본다. 그러나 공급과 수요가 동시에 증가해 가격 방향은 불확실하다. 시장 심리적으로는 규제 완화 신호로 받아들여지지만, 전문가들은 “과도한 해석은 자제해야 한다”고 경고한다. 비지정 지역에는 영향이 없으며, 급격한 거래량 증가는 기대하기 어렵다는 전망이다.
실거주 유예 기간과 이행 일정
일정은 다음과 같다. ① 5.22 차관회의 → 5.26 국무회의 ② 5.29 부동산거래신고법 시행령 개정 공포·시행 ③ 2026.12.31까지 구청에 토지거래허가 신청 ④ 허가 후 4개월 이내 취득·등기 ⑤ 임대차 최초 계약 종료일까지(최대 2028.5.11) 유예 ⑥ 유예 종료 후 2년 이상 실거주 의무 이행. 강남·서초·송파, 여의도·목동, 용산·마포 일부 지정 지역에 해당한다.
위반 시 제재 — 실거주 의무 어기면
실거주 의무 위반 시 매년 해당 주택 공시가격의 7% 이하 이행강제금이 부과된다. 강남 아파트 공시가격 15억 원 기준으로 연 1억500만 원이다. 반드시 전문 부동산 변호사·세무사와 함께 검토한 후 진행해야 한다. 허가 후 4개월 이내 등기를 완료하지 않으면 허가가 취소된다는 점도 유의해야 한다.
한국 투자자 5대 전략 — 토허제 유예 시대
토허제 유예 확대로 변화하는 시장에서 취할 수 있는 5가지 전략이다. ① 강남 부동산 직접 매수 — 5.29 이후 무주택자만 신청 가능, 임대차 종료 전 급매 위험 주의. ② 대우건설(047040) — 강남 재건축 수주 뉴스 확인 후 진입, 손절 -8%. ③ 한국토지신탁(034830) — 거래량 증가 확인 후 진입, 손절 -10%. ④ TIGER 부동산인프라고배당(334700) — 분기 배당락 전 매수, 배당 6~8%. ⑤ LX하우시스(108670) — 거래량 증가 추세 확인 후 진입, 손절 -10%.
